房屋拆遷案例
京云拆遷律師 · 在線答疑
最近幾年農村土地、宅基地成了一個熱門話題。平時也有當事人咨詢，“城鎮戶籍子女可以繼承農村宅基地嗎？”、“回村定居的退休人員有權重修祖宅嗎？”、“能否將自己的宅基地及房屋贈送給城鎮戶口的好友呢？”于是，京云拆遷律師團通過在線問答的方式統一解答。
“我早年因讀書和工作，離開農村進城打工并在城鎮就業，取得了城鎮戶籍。而我的父母為農業戶口，在村里有一處宅基地。時間一長，我父母在老家的房子也因建蓋久遠，存在倒塌隱患。為此，我和父母共同出資，并經相關部門審批，將老家房屋重新進行了翻擴建。請問，等百年后父母去世，我可否繼承老家的宅基地使用權？”
城鎮戶籍子女繼承宅基地使用權的前提是“地上有房”。《民法典》第三百六十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”第三百六十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。”《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”第十一條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”
由此可見，根據我國的土地管理制度，農村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承，但是地上的房屋可依據繼承法和物權法的相關規定予以合法繼承。咨詢人老家的宅基地上仍有房屋，故其可根據相關法律規定繼承該房屋的所有權和宅基地使用權。
“我原是城鎮職工，現已退休，曾因工作關系將戶籍遷出村集體，退休后又把戶籍遷回了村集體，之后就一直在村里生活居住。如今我的房屋已破舊，想重新進行翻建修繕一下，雖然我的戶籍已遷回村里，但戶籍信息登記為城鎮居民戶籍。請問，像我這樣回村定居的退休人員有權重修祖宅嗎？”
根據最高人民法院作出的（2020）最高法行再375號《行政判決書》進行了釋明，其認定：退休人員將戶籍遷回農村，并自退休以來一直生活、居住在該村集體之中，依靠該村集體所有的土地作為其基本生活和居住的保障，其與村集體已形成了穩定的生產、生活關系。因此，當原祖宅年久失修、存在安全隱患，無法繼續居住的情況下，其有權申請重修祖宅或者根據規劃向所在村民小組和村民委員會申請宅基地進行異地建房居住。
咨詢人現已將戶籍遷回村里，也自退休以來在村里生活居住，現房屋已破修需要重新修繕，根據上面的司法判例來看，是可以向提出新的建房申請的，在獲得審批之后就可以翻建房屋了。
“我是一個孤寡老人，無兒無女，在村里有一處宅基地，地上有幾間房屋，我城鎮戶口的好友常常來村里看望我，他也十分喜歡田園生活。請問，如果我立遺囑，在我去世后，將我在村里的宅院和房屋贈與給好友，好友能否據遺贈繼承宅基地上的房屋和宅基地使用權呢？”
答案是否定的，農村宅基地上的房屋不適用遺贈。雖然宅基地上房屋可以進行繼承，但這只是對基于親緣關系的宅基地上房屋流轉的特殊認可，并不意味著在沒有親緣身份關系的人之間可以通過遺贈形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用權具有強烈的人身依附性，其設定是為了給農民基本的生活資料和生活保障，實現居者有其屋的目的。因此，為了避免農村房地資源的流失，不具有本村集體組織成員身份的非親緣關系人，不得通過遺贈的方式取得農村房屋的所有權和宅基地使用權。
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