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上海開(kāi)展“198工業(yè)用地減量化”行動(dòng)，青浦掀起廠房“拆遷潮”

      上海的減量化行動(dòng)自2015年陸陸續(xù)續(xù)的開(kāi)展，主要是針對(duì)工業(yè)耗能、污染較大，且經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能力低的企業(yè)進(jìn)行關(guān)停。2017年的7月，這股潮流涌向了嘉定區(qū)的某工業(yè)園區(qū)。林先生等五人恰在該園區(qū)承租了廠房，各自營(yíng)生。他們?cè)诖艘呀?jīng)租賃多年，且有一部分的廠房還是自己建造起來(lái)的，就這樣，6月的一份告知單徹底改變了五家小工廠的經(jīng)營(yíng)狀況。告知單上說(shuō)，根據(jù)市區(qū)兩級(jí)政府對(duì)華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理工作的推進(jìn)要求，需要對(duì)全鎮(zhèn)范圍內(nèi)的違章建筑進(jìn)行拆除，你單位已經(jīng)列出拆除計(jì)劃，請(qǐng)?zhí)崆白龊冒徇w工作。

      之后，有關(guān)單位就針對(duì)該園區(qū)的廠房進(jìn)行了評(píng)估，并出具了評(píng)估報(bào)告，同年的8月，華新鎮(zhèn)建設(shè)用地減量化工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和園區(qū)的負(fù)責(zé)人簽訂了《建設(shè)用地減量協(xié)議》，該協(xié)議載明，按照青浦區(qū)“198”用地減量化工作的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成一致協(xié)議。協(xié)議簽訂后，園區(qū)的出租方就拿到了補(bǔ)償款。

       根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，廠房拆遷中，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償是給實(shí)際在這里經(jīng)營(yíng)的租戶的，也就是說(shuō)本來(lái)這部分的補(bǔ)償款中，是有林先生等五人的廠房搬遷費(fèi)用的。林先生在聽(tīng)到要搬遷的消息后，也在積極的跟房東協(xié)商搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，無(wú)奈，對(duì)方遲遲拖延時(shí)間，以各種理由推脫不給。直到房屋被強(qiáng)拆，林先生等5人還是沒(méi)有拿到合理的補(bǔ)償。他們本來(lái)抱著協(xié)商的目的的，不想跟對(duì)方對(duì)簿公堂，但是對(duì)方的態(tài)度和作法實(shí)在讓人憤怒和心寒。無(wú)奈之下，林先生只能委托專(zhuān)業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)，幫助維權(quán)。

律師們奔波往返，數(shù)次開(kāi)庭，據(jù)理力爭(zhēng)，終獲合理補(bǔ)償

       以閆老師為核心的團(tuán)隊(duì)律師在接到案子后，絲毫沒(méi)有懈怠，第一時(shí)間就開(kāi)展調(diào)查取證。林先生告訴我們，此處的廠房都沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)證、建設(shè)規(guī)劃及施工許可等手續(xù)。閆律師認(rèn)為，基于違章建筑的租賃合同是無(wú)效的，出租人和承租人對(duì)此都有過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)因土地減量化辦理，作為實(shí)際的承租人有相應(yīng)的搬遷等費(fèi)用，具體數(shù)額要綜合租賃面積、合同履行、減量補(bǔ)償以及原、被告雙方的過(guò)錯(cuò)大小來(lái)進(jìn)行估算。經(jīng)過(guò)閆老師的一番分析，林先生等人總算把懸著的心落下來(lái)了。功夫不負(fù)有心人，從立案到收到判決書(shū)，一年半的時(shí)間里，終于等到了5戶委托人的勝訴判決書(shū)。

在綜合整治的大政策下，我們?cè)撊绾尉S權(quán)？

      現(xiàn)如今，上海作為全國(guó)的規(guī)范性城市，各個(gè)方面都需要領(lǐng)先，特別是在城市建設(shè)上。其中，企業(yè)的發(fā)展及在推進(jìn)過(guò)程中，解決建設(shè)與環(huán)保自建的關(guān)系上，有個(gè)別的地方還是操之過(guò)急。早些年，對(duì)那些小企業(yè)或者是存在遺留問(wèn)題的臨時(shí)建筑“一刀切”，只是為了當(dāng)年的政績(jī)，全然不顧來(lái)上海打拼的外地投資人和老百姓的生計(jì)。這種釜底抽薪的政府做法更是激起了大眾的不滿。2015年以來(lái)，結(jié)合“五違四必”區(qū)域環(huán)境綜合整治工作，已淘汰劣勢(shì)企業(yè)700多家。在這樣大勢(shì)所趨、勢(shì)如破竹的政策環(huán)境之下，是否還有討論“拆違”的法律空間所在？

      可是我們又看到了這樣的報(bào)道描述：“凌晨3時(shí)，長(zhǎng)夜未盡，松江城管機(jī)動(dòng)中隊(duì)的隊(duì)員已在洞涇磚橋批發(fā)市場(chǎng)整治攤販；披著晨曦，早上6時(shí)半，他們又轉(zhuǎn)戰(zhàn)在九亭鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境綜合整治大會(huì)戰(zhàn)的啟動(dòng)儀式上；驟雨初歇，甚囂塵上，九富開(kāi)發(fā)區(qū)10多處拆違現(xiàn)場(chǎng)都看到了他們維持秩序的身影。前天晚上10時(shí)隊(duì)員還在洞涇磚橋批發(fā)市場(chǎng)整治……”這些統(tǒng)統(tǒng)都是違法行為。面臨這種情況，老百姓是不是就束手無(wú)策了？

      當(dāng)然不是。我們大多數(shù)人在簽訂租賃合同的時(shí)候，很少會(huì)考慮拆遷等因素，所以基本上都沒(méi)有特殊的約定，合同無(wú)約定情況下，處理征收與租賃關(guān)系的關(guān)鍵在于國(guó)家征收行為有無(wú)侵害承租人的租賃權(quán)。侵害的應(yīng)先解決征收補(bǔ)償關(guān)系，再解決租賃關(guān)系；未侵害的，可先解決租賃關(guān)系。

      所以，在正常的租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人獲得租金收益，承租人通過(guò)占有、使用房屋而獲取利益。一旦租賃房屋遭遇征收，租賃標(biāo)的物將不復(fù)存在，導(dǎo)致的直接后果就是基于該房屋形成的租賃關(guān)系無(wú)法繼續(xù)履行，承租人無(wú)法繼續(xù)占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的裝修成本付之東流，并帶來(lái)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)、損失。國(guó)家的征收行為合法侵害了承租人的租賃權(quán)，對(duì)于由此導(dǎo)致的裝修、搬遷、營(yíng)業(yè)等損失，國(guó)家理應(yīng)給予一定的量化補(bǔ)償。

      不過(guò)這兩年，我們也遇到不少約定很明確的租賃合同，對(duì)于已經(jīng)約定的，以約定內(nèi)容優(yōu)先。

      然而不論是否有約定，各位老板都要清楚自己承租的廠房情況，年限，以及是否有產(chǎn)證，不要為了貪圖一時(shí)的便宜吃了大虧。